Główny sprawca kryzysu bakowego w Hiszpanii? Niesprzedajny dom nad morzem!

Poznań, 18 czerwca 2012 – Głównym czynnikiem powstania kryzysu bankowego i długów publicznych w Hiszpanii był sektor nieruchomości. W jakim stanie znajduje się dziś? Jak wpłynął i oddziałuje na kryzys bankowy w Hiszpanii? A w jakim kierunku będzie podążać w przyszłości?

Kryzys nieruchomości w Hiszpanii się nie kończy

Według oficjalnych statystyk banków hiszpańskich w Hiszpanii jest niesprzedanych od 800.000 aż do jednego miliona nieruchomości rezydencyjnych, czekających na swojego kupca, co stanowi około 4% z ogólnej liczby jednostek przeznaczonych na sprzedaż w Hiszpanii. Nieoficjalne szacunki mówią nawet o 2 milionach niesprzedanych nieruchomości, co stanowiłoby około 8 % ogólnego funduszu mieszkalnego. Tak czy owak, te wolne nieruchomości będą sprzedawane przez kilka dziesięcioleci, a niektóre prawdopodobnie nie zostaną sprzedane wcale.

Około 65 % z niesprzedanych nieruchomości znajduje się na morskim wybrzeżu. Kim jest sprzedawca? Są to developerzy, którym nie udaje się sprzedać zapasów, a przede wszystkim banki. Hiszpańskie banki są obecnie największym “biurem nieruchomości” w Hiszpanii. Instytucjom bankowym złej jakości nieruchomości spadły z nieba jako niechciany potomek od bankrutujących developerów i osób nie spłacających kredytów. A właśnie te złej jakości zastawy w bankach są praprzyczyną istniejącego kryzysu bankowego w Hiszpanii. 

Sprzedający jednak oczywiście nie chcą uwzględnić złej jakości większości nieruchomości w ofercie, dlatego zapasy się nie uszczuplają. Porównując rok 2011 z 2010 spadek w stosunku rocznym niesprzedanych nowych nieruchomości był nieznaczny i wyniósł 0.08 %! W dużej mierze chodzi o nieruchomości w ramach nieudanych projektów – w złej lokalizacji, z nieodpowiednią infrastrukturą, lub nawet w niezakończonych projektach.

Od szczytu rynku nieruchomości w 2007 roku średnie ceny w lądowej części Hiszpanii spadły o 30 do 50 %. W trochę w lepszej sytuacji jest na tym na przykład Majorka. Średnie wartości jednak nie przedstawiają całego zdarzenia. Niektóre nieruchomości spadły nawet do jednej trzeciej pierwotnej ceny, ale nawet w tej cenie są stale przedrożone. W porównaniu rocznym ceny nieruchomości spadły w roku 2011 o 9,27 %, przy czym w ostatnim kwartale roku 2011 o 2,86 % w porównaniu z poprzednim. Średnia cena nieruchomości w części lądowej Hiszpanii wynosiła w ostatnim kwartale 2011 roku 256.900 EUR. W pierwszym kwartale 2012 roku wynosiła 252.000 EUR. Nie mniej na przykład na Majorce średnia cena nieruchomości wynosi 456.700 EUR.

Bartłomiej Maczaluk, przedstawiciel firmy Rellox, który zajmuje się transakcjami nieruchomości zagranicznymi, prognozuje: “Sytuacja w 2012 roku sprzyja dalszemu spadkowi cen. Niektóre analizy przewidują spadek o kolejnych 20 %.” W lutym 2012 roku sprzedano w Hiszpanii ogółem 26.300 nieruchomości (nie obejmuje mieszkań socjalnych), jest to spadek o 33% w stosunku do tego samego miesiąca w ubiegłym roku i spadek o 8 % w stosunku do stycznia 2012. Przy czym liczba transakcji w styczniu w stosunku rocznym spadła o 28 %. Ogólnie oznacza to najgorszy wynik od początku kryzysu nieruchomości w roku 2007. Jeżeli przeanalizujemy spadek cen nieruchomości o około 30 - 50 %, to od roku 2007 kwota pieniędzy zmniejszyła się na hiszpańskim rynku nieruchomości o około 80 %.  

Banki hiszpańskie trzymają przeszacowane aktywa nieruchomości

Rząd hiszpański stara się stabilizować finanse publiczne, a przede wszystkim restrukturyzować i rekapitalizować sektor bankowy, aby banki mogły zwiększyć swój kapitał. Oprócz pomocy międzynarodowej z eurostrefy i faktycznej nacjonalizacji banków, jak stało się to niedawno w przypadku czwartego największego banku Bankia, jest jedną z pierwszych możliwości, że banki będą starały się szybko sprzedać nieruchomości, które administrują, po wyraźnie obniżonych cenach. Właśnie banki mogłyby przyczynić się do dalszego spadku cen nieruchomości. Obecnie Hiszpania zwróciła się do eurostrefy z prośbą o pomoc finansową w wysokości 100 miliardów EUR. W tej sprawie Bartłomiej Maczaluk dodaje: “Problem polega na tym, że banki hiszpańskie sztucznie podnoszą wartość tych nieruchomości, aby zamaskowały własne złe kredyty. W chwili, gdy banki hiszpańskie będą musiały przeliczyć realną wartość i płynność swoich aktywów nieruchomości, będą potrzebowały kolejne pieniądze.”  

W Hiszpanii istnieje rezerwa działek budowlanych pod budowę kolejnych około 4 milionów jednostek mieszkalnych. Bezpośrednim czy pośrednim właścicielem tych działek są właśnie banki. W związku z istotną przewagą podaży nad popytem i istniejącą rezerwą niesprzedanych nieruchomości wartość większości tych działek jest niska lub prawie zerowa. Z punktu widzenia hiszpańskiego lokalnego rynku nieruchomości mamy do czynienia z zaczarowanym kołem. Banki w istotny sposób eksponowały się podczas hiszpańskiego boomu budowlanego do roku 2007. Obecnie posiadają takie zobowiązania historyczne, że nie są w stanie przyczynić się do ożywienia tego sektora – czy to w formie kredytów hipotecznych dla kupujących lub w formie kredytu dla budowlańców.

W Hiszpanii ciągle się buduje!

Nie mniej, w Hiszpanii ciągle się buduje! Różnica w stosunku do lat ubiegłych polega na tym, że developerzy realizują tylko “pewniaki” – szczególnie pod względem lokalizacji. Dodatkowo budowane są projekty mniejszej wielkości, o lepszym standardzie i po korzystniejszych cenach. Podstawowy popyt na hiszpańskie nieruchomości ciągle istnieje – szczególnie ze strony klientów zagranicznych. Ci chcą kupić nieruchomość nie jako inwestycję spekulacyjną, ale na własny długofalowy użytek po korzystnej cenie. Bartłomiej Maczaluk powiedział: “Inwestorzy inwestujący w nieruchomość to w zasadzie inwestorzy konserwatywni, którzy nie oczekują magicznego wzrostu, ale wolą raczej stabilne środowisko z mniejszym ryzykiem. Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że duża część potencjalnych klientów z Polski zainteresowanych zakupem nieruchomości w Hiszpanii boi się ogólnego rozwoju polityczno-gospodarczego w Hiszpanii. Wyjątek stanowią klienci, którzy wiedzą, że chcą nieruchomość wyłącznie do własnego użytku i nie mają zamiaru jej sprzedawać w najbliższym czasie. Tym kryzys nieruchomości i ekonomiczny w Hiszpanii może przeciwnie dopomóc w nabyciu ślicznego domku za “super” cenę.” 

Niektórzy budowlańcy dzięki temu w 2011 roku zanotowali nawet zwiększenie sprzedaży. To jednak oznacza, że na rynku pozostają mniej więcej ciągle te same nieruchomości. Szczególnie wielcy inwestorzy czekają, aż ceny ofertowe długofalowo niesprzedanych nieruchomości znajdą się na najniższym poziomie. Ważną informacją dla tych inwestorów jest fakt, że turystyka w Hiszpanii ciągle istnieje. Hiszpania jest jednym z najczęściej odwiedzanych pod względem turystycznym krajów na świecie, a to oczywiście się tak szybko nie zmieni.

Należy również powiedzieć, że w części nadmorskiej Hiszpanii istnieje wiele obszarów i tzw. resortów (w większości na polu golfowym), które w określonej mierze odchodzą od standardowego rynku nieruchomości. Samodzielnie tworzą długofalowe koncepcje marketingu i wysokiej jakości usług i są zdolne do regulowania popytu i podaży nieruchomości. Takie pojedyncze resorty są w stanie eliminować szkody powstałe na rynku nieruchomości.    

Rząd hiszpański oczywiście stara się pomóc budowlańcom. Najpierw tymczasowo obniżył VAT w przypadku nowych obiektów z 8 % do 4 % z terminem obowiązywania do końca roku 2011, aby następnie ten bodziec przedłużyć także na 2012 rok z celem pobudzenia sektora nieruchomości. Niektórzy developerzy starają się wykorzystać tę sytuację marketingową i oferują, że za kupującego zapłacą pozostałe 4 %. Ale nadaremnie, ogólnym wynikom to raczej nie pomaga. 

Jak Hiszpania może wyjść z kryzysu na rynku nieruchomości?

Bartłomiej Maczaluk, przedstawiciel spółki Rellox na rynku polskim, przedstawia następujące możliwości, które mogą prowadzić do ożywienia sektora nieruchomości:

a) Wzrost gospodarki hiszpańskiej, który wpłynie na wzrost zatrudnienia i zwiększy lokalny popyt na mieszkania. Czy możliwy jest wzrost gospodarki hiszpańskiej bez ożywienia budownictwa, które miało w przeszłości zasadniczy wpływ na gospodarkę? Tu doszliśmy do poziomu dyskusji “kura czy jajko” albo błędnego koła. Warunkiem wzrostu gospodarki hiszpańskiej jest uzdrowienie sektora bankowego.   

b) Wzrost popytu na hiszpańskie nieruchomości ze strony inwestorów zagranicznych, z których dużą część tworzą kupujący z gotówką. Wiele potencjalnych inwestorów z UE w obecnym czasie rozwiązuje własne problemy w ramach swojej gospodarki i nie chce ryzykować inwestycji w tak niepewnej lokalizacji jaką jest Hiszpania. Inwestorzy z Rosji i byłych krajów Związku Radzieckiego wprawdzie częściowo zastępują inwestorów z EU (a w przyszłości mogą to być także kupujący z Azji Wschodniej), ale jeżeli Hiszpania chce sprzedawać w szerszym zakresie, większość zagranicznych klientów powinna pochodzić z Europy. Kwestią pozostaje, więc rozwój takich krajów, jak Wielka Brytania i Niemcy czy Skandynawia.

c) Umorzenie części długów spadkiem wartości waluty w wyniku inflacji lub dewaluacji euro w stosunku do dolara lub funta jest całkowicie teoretycznym instrumentem, którego Hiszpania nie posiada ze względu na członkowstwo w strefie euro. Podobnie jak w przypadku Grecji, istnieje możliwość opuszczenia przez Hiszpanię strefy euro i powrotu do poprzedniej waluty, która będzie wyraźnie dewaluowana przede wszystkim w stosunku do euro i funta. Praktyczne skutki wyjścia Hiszpanii ze strefy euro jednak trudno ocenić.