Hiszpania: Ustawa o strefie przybrzeżnej (Ley de Costas) a nabycie nieruchomości

Decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii, należy zwrócić szczególną uwagę na Ustawę o strefie przybrzeżnej (Ley de Costas), która została uchwalona w 1988 roku. Ustawa ściśle określa granice gruntów należących do państwa i będących w rękach osób prywatnych.

Każdego roku kilka dziesiątek Europejczyków kupuje nieruchomość położoną na „złej“ stronie granicy. Oznacza to, że de facto zamiast nieruchomości nabyli tylko pozwolenie na użytkowanie. Dlatego decydując się na zakup nieruchomości na wybrzeżu, należy dokładnie sprawdzić, którędy prowadzi granica. Jest to o tyle ważne, że chociaż od uchwalenia ustawy minęło wiele lat, w wielu miejscach wybrzeża granice nie są jednoznacznie wyznaczone.

Od niedawna można sprawdzić na internetowej mapie granice wyznaczone w najpopularniejszych miejscach Hiszpanii (Costa Tropical i Baleary). Jak na razie nie jest zmapowane całe wybrzeże, ale trwają prace nad określeniem rzeczywistych granic między terenami prywatnymi i państwowymi. Mapa z wyznaczonymi granicami wydawana jest przez Urząd zrównoważonego rozwoju strefy przybrzeżnej, który podlega Ministerstwu Środowiska.

Zielona linia na mapie wyznacza granicę między gruntami należącymi do państwa, a nieruchomościami będącymi w rękach prywatnych. Żółta linia w głębi kraju określa grunty, które można nabyć na ściśle stanowionych warunkach i z pewnymi ograniczeniami. Polecamy wystrzegać się także tych nieruchomości, które znajdują się w rejonie wyznaczonym przez żółtą linię.

Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości w Hiszpanii zapraszamy do kontaktu. Nasza firma chętnie udzieli szczegółowych informacji oraz pomoże w całym procesie związanym z kupnem nieruchomości.

Co to jest Ley de Costas?

Ustawa 22/1988 zwana Ley de Costas, reguluje strefę ochronną wybrzeża Hiszpanii, które pozostaje własnością publiczną i gwarantuje każdemu bez wyjątku bezpłatny dostęp do morza. Ustawa została przyjęta w dniu 28 lipca 1988 r. i nadal obowiązuje. W 2013 roku wprowadzono zmiany (2/2013).

Strefa ochronna jest zazwyczaj ustanowiona na odległość 100 (wyjątkowo aż 200) metrów od morza. Tekst ustawy z 1988 roku jest często krytykowany za swoją nieprzejrzystość, która np. w latach siedemdziesiątych doprowadziła do wybudowania w strefie ochronnej setek nieruchomości, którym następnie wydano zezwolenia na użytkowanie przez okres 30 lat, z możliwością przedłużenia o kolejne 30 lat.

W okresie wielkiego boomu na rynku nieruchomości, jaki miał miejsce w latach dziewięćdziesiątych, bezpośrednio na plażach wyrastały kolejne budynki. Pozwolenia na budowę w strefie ochronnej, szczególnie w lukratywnych rejonach, wydawały władze lokalne. Po wydaniu orzeczenia sądowego nielegalne nieruchomości miały zostać do pięciu lat rozebrane. W większości przypadków obiekty zostały zdemontowane, ale dzięki ustawie 2/2013 część budynków w strefie ochronnej przetrwała i uzyskała pozwolenie na użytkowanie przez okres 75 lat.

Ustawa 2/2013 określa także warunki przepisania praw użytkowanie na osobę trzecią. Pozwolenie takie wydają władze państwowe, które wcześniej dokładnie sprawdzają, jeśli nowy użytkownik spełnia wszystkie warunki przepisania. Bez problemu powinno przebiegać przepisanie praw drogą dziedziczenia.

Ustawa zabrania powstawaniu nowych budynków mieszkalnych oraz zaostrza warunki dotyczące wprowadzania zmian i napraw w istniejących już obiektach (przede wszystkim rozbudowywanie oraz dobudowywanie kolejnych pięter).

Dostarcza ścisłych informacji na temat strefy ochronnej i dokładnie mapuje grunty, które się w niej znajdują. Pozwala to osobom zainteresowanym nabyciem nieruchomości w tym rejonie sprawdzić, kto jest jej właścicielem konkretnego obiektu i w jakim paśmie się znajduje.

Na stronie internetowej hiszpańskiego Ministerstwa Rolnictwa, Żywności i Środowiska (strona tylko w języku hiszpańskim) można znaleźć użyteczne informacje i przydatne linki.

Uwaga: Ponieważ mapa jest w trakcie tworzenia, nie we wszystkich obszarach naniesiono dokładne granice strefy ochronnej. Należy systematycznie sprawdzać zmiany wprowadzane na mapie.