Hiszpania zmienia system podatkowy, co zasadniczo wpłynie także na rynek nieruchomości

Hiszpański rząd podjął szereg kroków, które powinny pomóc w obniżeniu deficytu budżetowego. Wśród nich nie brakuje i wzrostu niektórych podatków oraz zniesienie ulg podatkowych. Zmiany będą miały bezpośredni wpływ także na rynek nieruchomości.

Z dniem 1 września 2012 roku, zwiększy się stawka podstawowa VAT z 18 do 21 %, później obniżona z 8 do 10 %. Wzrost stawki VAT z 18 do 21 % będzie dotyczył nieruchomości komercyjnych, magazynów, parkingów oraz w dalszej kolejności rekonstrukcji mieszkań, mebli i urządzeń elektrycznych.

Bartłomiej Maczaluk, przedstawiciel firmy Rellox, który zajmuje się transakcjami nieruchomości w Hiszpanii, dodaje: „W 2011 roku rząd hiszpański obniżył stawkę VAT z 8 % do 4% na zakup nowych obiektów. Termin ten przedłużył do końca 2012 roku. Osoby zainteresowane nabyciem nowej nieruchomości w Hiszpanii, mogą jeszcze do końca roku oszczędzić na podatku VAT 6 %. Od 1 stycznia 2013 stawka VAT będzie ujednolicona na 10%.”

Można przypuszczać, że sytuacja ta pobudzi sektor nowych nieruchomości. Ale jej wpływ będzie ograniczony. "Duża część nieruchomości trafiła pod zastaw banków. Nie oznacza to, że banki stają się prawowitymi właścicielami nieruchomości, które odebrały osobom nie spłacającym hipotek, ale stają się pośrednikiem oferującym te obiekty do dalszej sprzedaży. W tej sytuacji nie można zastosować 4 % stawki VAT”, wyjaśnia Bartłomiej Maczaluk.

W przypadku dalszej sprzedaży nieruchomości, nabywca nie płaci podatku VAT, ale podatek z tytułu przeniesienia praw majątkowych (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Zazwyczaj jest on określany na podstawie regionu, w którym znajduje się nieruchomość i wynosi od 7 do 10 %.
Bartłomiej Maczaluk przypomina, że zmiany w hiszpańskim systemie podatkowym ulegają częstym poprawkom, a różnice między nimi zależą od regionu państwa. Należy pamiętać, że ostateczną kalkulację transakcji nieruchomości, trzeba przygotowywać dla konkretnego obiektu, ponieważ niektóre podatki mogą być stanowione na podstawie katastralnej wartości lub szacunkowej wartości nieruchomości.

Rząd Hiszpanii wprowadził zmiany w podatku od przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli nieruchomość mieszkalna zostanie nabyta do 31 grudnia 2012 roku, to w kolejnych latach, sprzedający ten obiekt, w porównaniu z dzisiejszą stawką podatkową, zapłaci tylko połowę podatku od przychodów ze sprzedaży. Sprzedając w latach 2012 i 2013, zapłaci się tylko 10,5 % zamiast 21 %, a przy sprzedaży w 2014 roku i w latach kolejnych, zapłaci się jedynie 9,5 % zamiast 19 %.

Poniżej znajdą Państwo przykładową kalkulację przygotowaną przed firmę Rellox, która obejmuje podatki związane z przeniesieniem praw majątkowych oraz koszty związane z rocznymi opłatami. Kalkulacja kosztów dotyczy najpopularniejszego obszaru południowej Hiszpanii – Andaluzji.

Podatki i opłaty – Hiszpania (Andaluzja)

1. Podatek od nabycia nieruchomości

Nowa nieruchomość

• Opłaty skarbowe: 1,2 % ceny kupna
• VAT (IVA): 4 % ceny kupna

Starsza nieruchomość

• Podatek od nabycia nieruchomości (ITP): cena kupna lub oszacowanie wartości 
  - 8% za pierwszych 400.000 EUR
  - 9% do 700.000 EUR
  - 10% ponad 700.000 EUR

2. Pozostałe opłaty

• Wpis do katastru: 1 % ceny kupna
• Opłaty notarialne: 0,5 % - 1 % ceny kupna

W niektórych przypadkach, należy jeszcze uiścić dodatkowe opłaty, związane z honorarium własnego prawnika, prowizją biura nieruchomości lub kosztem za dokonanie transakcji bankowej (w Hiszpanii płacone zazwyczaj czekiem bankowym).

3. Opłaty i podatki roczne

• Podatek od nieruchomości (IBI): 0,4 % - 1 % wartości katastralnej
• Podatek od dochodu z najmu nieruchomości (IRNR)
  - W przypadku, gdy nieruchomość nie jest dzierżawiona – ok 0,5 % wartości katastralnej.
  - W przypadku, gdy nieruchomość jest dzierżawiona – 24,75 % dochodu z najmu (po odliczeniu wydatków)
• Podatek od wzbogacenia – pierwszych 700.000 EUR jest zwolnionych od podatku. Ponad 700.000 EUR – podatek ustanowiony na podstawie tabel zawierających różne stawki. Od 1 stycznia 2013 ten podatek będzie zniesiony.

Uwagi: Wartość katastralna nieruchomości jest znacznie niższa niż cena kupna.