Inwestycje w nieruchomości zabytkowe w Niemczech

Inwestycje w nieruchomości zabytkowe w Niemczech są korzystne pod względem podatkowym, a to ze względu na możliwości, jakie dają odpisy amortyzacyjne (§7i ustawy o podatku dochodowym). Przez okres 10 lat właściciele mogą amortyzować 9% kosztów nabycia oraz przebudowy i tym samym obniżyć swoje obciążenia podatkowe.

Z tytułu podatku dochodowego za utrzymanie i modernizację obiektu, inwestorzy mogą amortyzować swoje koszta przez 12 lat: w pierwszych 8 latach jest to 9 %, w następnych 4 latach, 7 % kosztów na modernizację. Ponadto mogą skorzystać z amortyzacji liniowej przy wydatkach jednorazowych.

Co oznacza bonus podatkowy dla właścicieli

Właściciele nieruchomości przez okres 10 lat mogą odpisać od podatku 9% kosztów nabycia oraz wydatków związanych z modernizacją obiektu (§ 10 ustawy o podatku dochodowym), które są konieczne do utrzymania budynku jako obiektu zabytkowego lub są niezbędne do stosownego użytkowania (§ 7, pkt. 1 ustawy o podatku dochodowym). Państwo oferuje dość wysokie dotacje do środków trwałych oraz kosztów związanych z modernizacją. Dotacje przyznawane są osobom, które nie otrzymały dofinansowania do indywidualnego budownictwa mieszkaniowego.

Uproszczony przykład obliczeń:

Samotny, bezdzietny mężczyzna z rocznym przychodem 50 000 € (brutto), planuje kupno zabytkowego, dwupokojowego mieszkania w Niemczech, o powierzchni 74 m2. Budynek znajduje się na liście zabytków. Początek przebudowy planowany jest na grudzień 2011 roku.

• Koszt nabycia aktywów trwałych: 216.000 €
• Nakłady na modernizację: 144.106 €
• Amortyzacja środków trwałych (9 % w skali roku od 144.106 €): 12.970 €
• Roczne obciążenia podatkowe przed kupnem nieruchomości: 13.560 €
• Nowo opodatkowany dochód (przychody minus amortyzacja) 36.380 €
• Wysokość odprowadzanego podatku (po nabyciu nieruchomości): 8.160 €
• Roczna oszczędność podatkowa: 5.400 €
• Miesięczna oszczędność podatkowa: 450 €
• Oszczędność podatkowa po 10 latach: 54.000 €

Co oznacza bonus podatkowy dla inwestorów

Przez okres 12 lat inwestorzy mogą amortyzować koszty związane z utrzymaniem i modernizacją obiektu. Przez pierwsze 8 lat mogą się ubiegać o 9 % zwrot kosztów związanych z modernizacją obiektu, a przez następne 4 lata, o zwrot w wysokości 7 %. Mogą skorzystać z amortyzacji liniowej na dodatkowe koszta nabycia, wyłączając z tego nakłady na renowację. W przypadku starych budynków wybudowanych przed 1925 rokiem, amortyzacja liniowa wynosi 2,5 % przez okres 50 lat. Z tego modelu mogą skorzystać przede wszystkim właściciele gospodarstw i posiadłości oraz osoby mające dwa źródła dochodu.

Uproszczony przykład obliczeń:

Żonaty mężczyzna z jednym dzieckiem i przychodem 60 000 € (brutto) kupi w Niemczech zabytkowe, trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 90,15 m². Wynajmuje je za okazyjną cenę 8,50 €/m².

• Koszt nabycia aktywów trwałych: 262.000 €
• Nakłady na modernizację: 174.720 €
• Roczne obciążenia podatkowe przed kupnem nieruchomości: 12.570 €
• Średnie roczne odliczenie amortyzacyjne (koszty renowacji, amortyzacja starego budynku, disagio, niewystarczające pokrycie dochodu z wynajmu oraz oprocentowanie finansowe, koszty związane z reklamą): 17.100 €
• Nowo opodatkowany średni dochód (przychody minus amortyzacja): 42.900 €
• Średnie roczne obciążenie podatkowe po nabyciu nieruchomości: 6.500 €
• Średnia roczna oszczędność podatkowa: 6.100 €
• Średnia miesięczna oszczędność podatkowa: 510 €
• Oszczędność podatkowa po 12 latach: 72.700 €

Przygotowany przez naszą firmę uproszczony przykład obliczeń, jest jedynie obrazowym przykładem ukazującym amortyzację obiektów zabytkowych i ulgi podatkowe. Nie jest to zalecenie ani doradzctwo podatkowe.